マイホームの買い替えのタイミングについてお話ししたいと思います。
マイホームの買い替えを検討している方は、返済中のローンや資金計画、売却先行か購入先行かなど、色々なことを考えなければなりません。
そこで、この記事では、マイホームの買い替えのタイミングが知りたい方向けに、以下の3つのポイントを解説します。
- 返済前のローンをどうすればいいのか（買い替えローンとは何かも簡単に説明）
- マイホームの買い替えをするメリット（ライフスタイルや抵当権の内容も説明）
- 年収からタイミングと購入できる物件を考える（目安や借入可能額についても説明）
それでは、早速見ていきましょう。
返済前のローンをどうすればいいのか
マイホームの買い替えをする場合、まず気になるのが返済中のローンです。
返済中のローンはそのまま残しておくことはできません。
返済中のローンを完済する方法としては、以下の2つがあります。
- 現在の物件を売却して売却代金から返済する
- 買い替えローンという特別なローンを利用する
現在の物件を売却して売却代金から返済する
現在の物件を売却して返済する場合は、売却代金がローン残高よりも多ければ問題ありませんが、逆に少なければ差額を自己資金で補わなければなりません。
また、売却時には仲介手数料や税金なども発生します。
そのため、売却代金から返済する場合は、事前に売却価格や手数料などをシミュレーションしておく必要があります。
買い替えローンという特別なローンを利用する
買い替えローンという特別なローンを利用する場合は、現在の物件を担保にしたまま新しい物件を購入できます。
買い替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高くなりますが、現在の物件を売却する必要がなくなるため、売却先行か購入先行かという問題も解決できます。
ただし、買い替えローンは期間が限られており（通常10年以内）、期間内に現在の物件を売却して完済しなければなりません。
そのため、買い替えローンを利用する場合は、現在の物件の売却計画や市場動向に注意しなければなりません。
マイホームの買い替えをするメリット
マイホームの買い替えをするメリットとしては、以下のようなものがあります。
- ライフスタイルに合わせた物件を選べる
- 抵当権の内容を変更できる
ライフスタイルに合わせた物件を選べる
ライフスタイルに合わせた物件を選べるというのは、例えば、家族構成や仕事の状況が変わった場合に、住みやすい間取りや立地に変えられるということです。
例えば、子供が独立したら、広すぎる家からコンパクトなマンションに移ることで、掃除やメンテナンスの手間を減らしたり、趣味や旅行に時間やお金を使えるようになったりすることができます。
また、リモートワークが増えたら、自宅で仕事ができる環境を整えたり、通勤時間を短縮したりすることで、生活の質を向上させたりすることができます。
抵当権の内容を変更できる
抵当権の内容を変更できるというのは、例えば、金利や返済期間などの条件を見直すことができるということです。
例えば、現在のローンの金利が高い場合は、低金利のローンに借り換えることで、返済負担を軽減したり、返済期間を短縮したりすることができます。
また、現在のローンの返済期間が長い場合は、短い期間で完済できるローンに借り換えることで、将来の不安を減らしたり、老後の資金計画を立てやすくしたりすることができます。
年収からタイミングと購入できる物件を考える
マイホームの買い替えのタイミングは、年収によっても変わってきます。
一般的には、年収の5倍程度までなら借入可能額として考えられます。
例えば、年収500万円の場合は、2500万円程度までなら借入可能額として考えられますが、これはあくまでも目安であり、実際には個人の信用情報や貯蓄額なども影響します。
また、借入可能額だけではなく、返済能力も考慮しなければなりません。
返済能力とは、毎月の収入から支出を差し引いた残りの金額です。
一般的には、返済能力の35%程度までならローン返済額として考えられます。
例えば、毎月の収入が30万円で支出が20万円の場合は、返済能力は10万円です。
この場合は、10万円×35%=3.5万円程度までならローン返済額として考えられます。
以上のように考えると、年収500万円で毎月10万円の返済能力がある場合は、以下のような物件を購入することができます。
- 金利0.5%・返済期間35年の場合：約4000万円
- 金利1.0%・返済期間30年の場合：約3500万円
- 金利1.5%・返済期間25年の場合：約3000万円
これらの物件は、年収の5倍程度に相当します。
もちろん、これらはあくまでも目安であり、実際には物件の価格やローンの条件によって変わります。
また、買い替えの場合は、現在の物件の売却価格や買い替えローンの利用なども考慮しなければなりません。
そのため、マイホームの買い替えをする場合は、必ず専門家に相談して、自分に合ったプランを立てることが大切です。
まとめ
マイホームの買い替えのタイミングを考えるポイントとしては、以下の3つがあります。
- 返済前のローンをどうすればいいのか
- マイホームの買い替えをするメリット
- 年収からタイミングと購入できる物件を考える
マイホームの買い替えは、人生の大きな決断です。
自分にとって最適なタイミングで、最適な物件を選ぶためには、しっかりと情報収集や計画をすることが必要です。
この記事が、マイホームの買い替えを検討している方の参考になれば幸いです。
