不動産を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。
そこで今回は、ローン残債がある状態で不動産を売却する方法と注意点について詳しく解説します。
抵当権とはなにか、抹消する方法について
抵当権とは、金融機関が不動産を担保として持つ権利で、約定担保物権の一種です。
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、その不動産には抵当権が設定されます。
もしローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を売却して得た代金からローンの残債を回収することができます。
不動産の所有者は、住宅ローンを借りる際に抵当権設定登記を行う必要があります。
この登記は所有者自身でも行えますが、一般的には司法書士に依頼することが多いです。
また、1つの不動産に複数の抵当権を設定することが可能で、抵当権者には順位が付けられます。
先に設定された抵当権者が優先的に債権を回収できる仕組みです。
このように、抵当権は不動産取引において重要な役割を果たしており、ローンの返済が滞った場合のリスク管理にも役立っています。
不動産を売却する際には、抵当権の抹消が重要な条件となります。
抵当権が付いている不動産は、買い手が新たに住宅ローンを利用できないため、購入をためらうことが多いです。
また、抵当権者が権利を主張し、購入した不動産が競売にかけられるリスクもあります。
そのため、スムーズな売却を実現するためには、抵当権の抹消が必要です。
抵当権を抹消するためには、まず住宅ローンを完済し、ローン残債を0円にする必要があります。
しかし、住宅ローンをすべて返済しても抵当権が自動で無くなるというわけではありません。抵当権抹消手続きを行う必要があります。
抵当権抹消手続きの手順は、まず住宅ローンを繰り上げ返済などで完済し、その後、抵当権抹消登記を行います。
登記に必要な書類は、住民票、登記申請書、登記原因証明情報、登記識別情報、代理権限証明情報などです。
登記申請の際には、登録免許税を納める必要があり、手続きを司法書士に依頼した場合はさらに司法書士報酬がかかります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士報酬の相場は5,000円から1万円程度です。
このように、抵当権の抹消は不動産売却において重要なステップであり、適切な手続きを踏むことでスムーズな売却が可能となります。
残債があっても売却する流れと方法について
ローン残債と売却金額によって、売却方法が異なります。
まず、ローン残債が売却金額を下回る場合のアンダーローンについてです。
この場合、不動産を売却して得た金額でローン残債を一括返済することができます。
例えば、ローン残債が2,000万円で売却金額が2,500万円の場合、売却金額でローンを完済し、手元に500万円が残ります。
次に、不動産に住み続けたい場合の方法としてリースバックがあります。
リースバックとは、不動産を売却した後に賃貸借契約を結び、引き続きその不動産に住む方法です。
売却金額をがリースバックによる残債が下回れば、これをを利用できます。
住宅ローンの返済が厳しいものの、不動産に住み続けたい方にはリースバックが適しています。
ただし、売却金額は市場価格の60～90%程度であることに注意しなくてはなりません。
オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却金額を上回る状態を指します。
この場合、ローンを売却金額だけではすべて返済することができないため、足りない分を補う必要があります。
例えば、ローン残債が3,000万円で売却金額が2,500万円の場合、500万円の不足が生じます。
オーバーローンの状態でも不動産を売却するためには、以下の方法があります。
- 自己資金による一括返済: ローン残債と売却金額の差額を自己資金で補い、一括返済する方法です。これにより、抵当権が抹消されます。
- 住み替えローン: 住み替えを目的とする場合、新居のローンに現在のローン残債を加えることができる住み替えローンを利用する方法です。ただし、借入金額が高額になるため、金利が高くなり、審査も厳しくなる可能性があります。
- 任意売却: 自己資金がなく、住み替えローンも利用できない場合、金融機関の了承を得て抵当権を抹消し、不動産を売却する任意売却という方法があります。ローンの返済が困難で売却が必要な場合に検討される手段です。
これらの方法を検討し、自分の状況に最適な選択肢を見つけることが重要です。
売却するときの注意点について
ローン残債がある不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。
1. 築浅物件のローン残債
築年数が浅い物件は高額で売却される傾向がありますが、住宅ローンが残っている場合、売却が難しくなります。
築年数が浅いほどローン残債が多くなるため、残債額と売却金額のバランスを確認することが重要です。
2. 返済可能な借入金額の設定
無理なく返済できる借入金額を設定することが大切です。
自己資金を多く投入することで、早く減少させることができます。
無理のない借入金額であれば、返済期間中に繰り上げ返済も可能です。
3. 任意売却後のローン返済
任意売却はローン残債があっても抵当権を抹消できる方法ですが、任意売却後もローンの返済が残る点に注意が必要です。
任意売却をしてもローン残債がゼロになるわけではありません。
4. 売却後の生活設計
売却後の生活設計をちゃんと考えなくてはなりません。
売却後にどこで暮らすか、不動産を賃貸するのか、買い換えるのかなど、具体的な計画を立てることが重要です。
これらのポイントを押さえて、ローン残債がある不動産の売却をスムーズに進めましょう。
まとめ
不動産売却を検討しているがローン残債がある場合でも、適切な方法を選ぶことでスムーズに売却することができます。
抵当権の抹消手続きや、アンダーローン、リースバック、オーバーローンなどの方法を理解し、注意点を押さえておくことが大切です。
築年数や借り入れ状況を考慮し、金融機関としっかり相談することで、最適な売却方法を見つけましょう。
