家づくりを愛し、理想の家を追求する私たちにとって、土地選びは非常に重要なステップです。
今日は、田園住居地域について、その魅力と注意点をお話しします。
田園住居地域は、都市計画法によって定められた用途地域の一つで、主に住宅が建てられる地域です。
その魅力と注意点をお伝えします。
田園住居地域とは？
田園住居地域は、都市部における農業と低層住宅の共存を目指す用途地域です。
ここでは、住宅や教育施設、診療所、小規模店舗など生活に必要な施設の建設が可能ですが、大規模な商業施設や娯楽施設の建設は制限されています。
この地域は第二種低層住居専用地域に似ていますが、農業用途の施設に関してはより柔軟な建築が許可されており、直売所や小規模レストラン、農業倉庫などが建てられます。
田園住居地域は、特に緑地保全が求められる地域で指定されることが多く、大都市圏や地方都市において重要視されています。
田園住居地域としばしば混同される生産緑地とは異なり、生産緑地は農地が市街化区域内にあり、自治体への申請によって指定されるのに対し、田園住居地域は行政の都市計画によって定められます。
田園住居地域の設定は、2022年問題と呼ばれる都市部の農地宅地化の懸念を緩和するために行われました。
この問題は、生産緑地地区制度により、2022年に農地が宅地として大量に市場に出され、不動産価値の低下が予想される状況を指します。
1992年に導入された生産緑地地区制度は、農地を30年間宅地に変更できないようにすることで、都市の自然と農地を保護することを目的としていました。
しかし、その期限が2022年に到来し、農地の宅地化と売却が可能になることから、田園住居地域が設けられました。
この新しい用途地域では、農地の宅地化や建物の建設には市町村長の許可が必要となり、自然と農地の保全が図られています。
田園住居地域では、建築に関する複数の規制が存在します。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、30%から60%の範囲で都市計画によって定められます。
容積率は延べ床面積の割合で、50%から200%の範囲です。道路斜線制限は、前面道路から20m以内の高さを制限し、北側斜線制限は北側隣地境界からの距離に応じて高さを制限します。
絶対高さ制限は、建物の最大高さを10mまたは12mに制限し、日影規制は冬至日に隣地に投影される影の時間を制限します。
外壁後退は、隣地からの最短距離を1mまたは1.5mに設定します。
さらに、農地の開発には許可が必要で、土地の造成、建築物の建築、物件の堆積が含まれます。
これらの規制は、田園住居地域の環境を保護し、計画的な開発を促進するために設けられています。
建設できる・できない建物
田園住居地域では、第二種低層住居専用地域と同様に、住宅や学校などの建設が可能ですが、農業の利便性を高めるための特定の施設も許可されています。
これには、農産物直売所や農家レストラン、農機具収納施設などが含まれます。
一方で、300㎡を超える店舗や事務所、ホテル、遊戯施設などの建設は禁止されています。
また、農産物や農業生産資材の貯蔵に関連しない大規模な倉庫や工場の建設も許可されていません。
この規制は、田園地域の景観と環境を保護し、農業活動を支援するために設けられています。
建てられる物の一覧です。
| 建物の用途 | その他の制限 |
|---|---|
| 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 | – |
| 兼用住宅（非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下） | 非住宅部分の用途制限あり |
| 店舗等で150㎡以下（2階以下） | 日用品販売、食堂、理髪店等 |
| 店舗等で300㎡以下（2階以下） | 農産物直売所、農家レストラン等 |
| 巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 | – |
| 神社、寺院、教会等 | – |
| 幼稚園、小学校、中学校、高等学校 | – |
| 図書館等 | – |
| 公衆浴場、診療所、保育所等 | – |
| 老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 | – |
| 老人福祉センター、児童厚生施設等 | 600㎡以下 |
| 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等（作業場の床面積50㎡以下） | 原動機0.75kW以下、2階以下 |
| パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等（作業場の床面積50㎡以下） | 自家販売、原動機0.75kW以下、2階以下 |
| 危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場 | 農産物の生産、集荷、処理及び貯蔵用途 |
| 建築物附属車庫 | 建築物面積の1/2以下、600㎡以下、1階以下 |
| 自家用倉庫 | 農産物及び農業生産資材の貯蔵用途 |
建てられない建物の一覧です。
| 建物の用途 | その他の制限 |
|---|---|
| 3階以上または300㎡超の店舗等 | – |
| 事務所等（兼用住宅を除く） | – |
| ホテル、旅館 | – |
| 遊戯施設、風俗施設 | – |
| 大学、高等専門学校、専修学校等 | – |
| 病院 | – |
| 倉庫業倉庫 | – |
| 農産物の生産、集荷、処理及び貯蔵用途以外の自家用倉庫 | – |
| 自動車教習所 | – |
| 建築物附属車庫以外の車庫 | – |
| その他、建てられる建物に記載以外の工場 | – |
土地購入のメリットとデメリット
田園住居地域は、自然に囲まれた静かな環境を提供する一方で、日常の便利さに影響を与える可能性があります。
この地域の主な利点は、平和で静かな生活空間が確保され、小規模な商店やレストランが開業できることです。
これにより、コミュニティの魅力と地元経済の活性化が期待できます。
しかし、大型スーパーやオフィスビルの建設が制限されているため、買い物や通勤に不便を感じることがあります。
特に、日常生活に必要な品揃えを提供する大規模な商業施設が近くにない場合、住民は移動に追加の時間と労力を要することになります。
自然を愛し、静かな環境を求める家族や個人にとって、田園住居地域は理想的な選択肢です。
小さな子供を持つ家族にとっては、安全で健康的な環境を提供するため、特におすすめです。
田園住居地域は、都市の喧騒から離れた生活を望む人々にとって、魅力的な選択肢となるでしょう。
ただし、日常生活の便利さを重視する人々にとっては、その魅力が少し影を潜めるかもしれません。
田園住居地域の選択は、個々のライフスタイルと優先順位によって異なるでしょう。
まとめ
田園住居地域での土地購入は、自然を愛し、ゆったりとした生活を求めるファミリーにとって魅力的です。
しかし、日常生活の利便性や将来の地域の変化も考慮する必要があります。
家づくりは一生に一度の大きなプロジェクト。
皆さんの夢の家づくりに、この情報がお役に立てば幸いです。