今回は、不動産の購入や売却を検討中のファミリー層の皆さんに向けて、「用途変更」とその際に必要な「確認申請」について詳しくご紹介します。
家づくりや不動産の取引において、用途変更は重要なポイントです。
この記事を読んで、用途変更の基本から確認申請の流れまでしっかりと理解しましょう。
用途変更とは何か
用途変更とは、既存の建物の使用目的を別の用途に変更する手続きを指します。
例えば、住居を飲食店や旅館に変更する場合や、工場を物販店舗に変更する場合などが該当します。
この手続きには、単に書類を提出するだけでなく、自治体などへの確認手続きや、新しい用途に当たるためのものも該当します。
用途変更が必要な理由
建物の用途によって求められる安全基準が異なるため、用途変更を行う際には新しい用途に適した安全基準や法令を遵守する必要があります。
そのため、変更後の用途に対して安全基準を満たしているかどうかを自治体や消防などに確認し、承認を得る必要があります。
必要に応じて、設備の設置や改修工事を行うことも求められます。
用途変更の手続きは、建物の安全性を確保し、新しい用途に適した環境を整えるために重要です。
これにより、利用者や周囲の人々の安全を守ることができます。
用途変更を検討する際には、前もって必要な手続きや工事内容をチェックし、適切な準備を行うことが大切です。
建物の用途を変更することで、未使用の建物やフロアを有効に活用できます。これにより、新たな収入源を得る可能性も広がります。
例えば、老朽化した建物が現在の用途に適さなくなった場合でも、リノベーションを行い新たな用途に変更することで再利用が可能です。
具体例
- 古民家の活用:
古い古民家を一棟貸しの旅館に改装することで、外国人旅行客の宿泊先として利用できます。 - 共同住宅の部屋の転用:
空き家が増えた共同住宅の部屋を、飲食店や物販店として営業したい個人に貸し出すことも一つの方法です。 - 公共施設への転用:
建物が公共施設としての需要を持っている場合、用途を変更して自治体に提供し、文化施設として活用してもらうことも可能です。
例えば、古い工場を子ども向けの室内遊び場にするケースがあります。
違反建築物について
建築基準法や都市計画法に違反している建築物は「違反建築物」と呼ばれます。
建築後に増改築や用途変更を行った結果、違法となる場合もあるため注意が必要です。
違反がある場合は、適切な対応措置を講じる必要があります。
そのため、始める前には必ず専門家に調査や設計をお願いしましょう。
用途変更を行うために確認申請が必要なケース
用途変更において確認申請が必要かどうかは、以下の2つの条件に基づいて判断されます。
- 特殊建築物への用途変更：特殊建築物への用途変更が行われる場合、確認申請が必要です。
ただし、類似の用途への変更であれば申請は不要です。 - 床面積の合計が200㎡を超える場合：用途変更する床面積の合計が200㎡を超える場合も確認申請が必要です。
具体例として、1フロア160㎡の2階建て事務所を飲食店に変更する場合を考えます。
この場合、1階のみを変更するなら確認申請は不要です。
理由は、非特殊建築物から特殊建築物への用途変更に該当しますが、変更する床面積が200㎡以下であるためです。
しかし、1Fと2Fを変える際、合計床面積が320㎡となるため、申請が必要となります。
また、物販店から飲食店への変更も確認申請が必要です。これは、物販店と飲食店が類似用途に該当しないためです。
このように、用途変更において確認申請が必要かどうかは、変更先の建物の種類と変更する床面積によって決まります。
用途変更を検討する際は、これらの条件をしっかりと確認し、必要な手続きを行うことが重要です。
2019年6月の建築基準法改正により、200㎡以下の建物用途変更に関して確認申請が不要となりました。
これにより、住宅を旅館やデイサービス施設に変更する場合でも、床面積の合計が200㎡以下であれば手続きは不要です。
また、類似用途への変更も確認申請が不要です。
法律で定められた類似用途は11種類あり、以下のようなものが含まれます。
- 劇場、映画館、演芸場
- 診療所（患者の収容施設があるもの）、児童福祉施設等
- ホテル、旅館
- 博物館、美術館、図書館
- 体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場
例えば、劇場を映画館に変える際や、下宿を寄宿舎に変えるなど、カフェをバーに変えるなどは、類似用途への変更と判断され、手続きは不要です。
さらに、特殊建築物を非特殊建築物に変更する場合も確認申請は不要です。
例えば、倉庫を事務所に変更する場合や、下宿を専用住宅に変えることです。
また、非特殊建築物から非特殊建築物への変更も確認申請が不要です。
専用住宅、長屋、事務所、銀行、市役所などが含まれます。
例えば、専用住宅を事務所に変更する場合も確認申請は不要です。
この改正により、建物の用途変更がより柔軟に行えるようになり、手続きの簡略化が図られました。
これにより、事業者や個人が建物の用途を変更する際の負担が軽減され、より迅速に対応できるようになりました。
用途変更の確認申請の流れ
用途変更を行う際には、必要な資料や手続きを確認し、速やかに申請を進めることが重要です。
以下は、通常的な申請の流れです。
1. 設計と調査
まず、希望する用途に変更するための設計がどのようなものか、建築基準法などの法的要件を調査します。この調査は、建築事務所や建築士などの専門家に依頼するのが一般的です。
また、用途変更についての詳しい書類や図面の作成も一緒に依頼すると良いでしょう。
2. 確認申請書の作成・提出
工事を開始する前に、その計画が建築基準法などの法令に適合しているかを確認するために「確認申請書」を作成し、都道府県または市区町村の建築主事に提出します。
この際、仕様書や工法についての認定書、設計図、付近見取り図などの設計図面も提出が求められます。
これらの書類は事前に建築事務所や建築士に作成してもらいましょう。
3. 審査と許可取得
提出された申請書類は、建築行政部門で判定されます。
審査で計画に関する指摘や修正が行われることもありますが、建築事務所などと相談して対応策を検討し、修正を行います。
審査が承認されると「確認済証」が交付され、これにより用途変更が許可されます。
4. 工事の実施と完了報告
許可をもらったら、計画に基づいて工事を進めます。
木造3階建てや一定以上の規模を持つ鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建物の場合は、中間検査が実施されます。
工事が完了したら、自治体に完了検査を依頼し、建築基準法に適合している場合は「検査済証」が交付されます。
検査済証が交付されるまでは建築物の使用はできません。
5. 特殊建築物の検査
飲食店や宿泊所などの特殊建築物として用途変更を行った場合、消防署や保健所の検査を受け、対応する構造や設備があるか確認してもらう必要があります。
例えば、ゲストハウスの場合は自動火災報知設備や誘導灯、消火器の設置が義務付けられています。
自宅の一部をカフェにする場合も、住居部分とカフェスペースの仕切りや必要な水回りの設備が整っているかを保健所に確認してもらいます。
6. 費用
確認申請にかかる費用は工事の規模によりますが、一般的には数十万円から数百万円程度です。
まとめ
用途変更は、不動産の利用価値を高めるために重要な手続きです。
しかし、適切な確認申請を行わないと、違反建築物とみなされるリスクがあります。
用途変更を検討する際には、法令や安全基準をしっかりと確認し、必要な手続きを適切に行うことが大切です。この記事が、皆さんの用途変更に関する理解を深める一助となれば幸いです。
